Prilikom kupovine nekretnine važno je imati potrebnu dokumentaciju i izvršiti sve provere kako bi se izbegle prevare.
Stručnjaci savetuju angažovanje agenata iz agencija za nekretnine radi sigurnosti. Proverite vlasnički list, katastar, hipoteke i status investitora pre kupovine.
Prilikom kupovine nekretnine postoji dosta dokumenata koje morate imati, ali i provera kako biste izbegli moguće prevare. Nešto možete i sami, a stručnjaci savetuju da je najsigurnija varijanta angažovanja agenata agencija za nekretnine, koji će vas posavetovati.
Kupovina stana predstavlja ozbiljan izazov i poduhvat, a da bi se izbegla prevara ili neka druga vrsta neprijatnosti neophodno je da se dobro proveri kako prodavac i prethodni vlasnik (ili više njih) tako i kompletna papirologija.
Od vlasničkog lista i upisa u katastar, preko provere da li vlasnik ima prava na prodaju nekretnine ili je možda opterećen hipotekom ili ugovorom o doživotnom izdržavanju, koji bi prodaju učinio nemogućom…postoji dosta toga što je neophodno proveriti. Nešto možete i sami, a stručnjaci savetuju da je najsigurnija varijanta angažovanja agenata agencija za nekretnine, koji će vas posavetovati na pravi način.
Provera investitora
Ukoliko je u pitanju novogradnja i na stan koji želite da kupite morate još da sačekate jer je u izgradnji, na prvom mestu morate proveriti podatke investitora, kao i parcele na kojoj se gradi.
Investitor mora da poseduje Rešenje o odobrenju za izgradnju i Potvrdu o prijemu dokumentacije, Ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište i ugovore sa Elektrodistribucijom, toplanom i ostalim komunalnim kućama.
Informacije o njemu možete naći na tabli gradilišta, gde po zakonu mora biti navedeno poslovno ime investitora, matični broj, broj građevinske dozvole, broj katastarske parcele…
Dalju proveru možete obaviti na sajtu APR-a, gde ćete uneti matični broj investitora ili njegovo poslovno ime. Preduzeće mora da ima status „Aktivno privredno društvo“, a za linkom „detaljnije“ dobijete različitu informaciju – podatke koji se upisuju u registar privrednih subjekata čak i godišnje finansijske izveštaje investitora.
Nakon toga sledi provera u registru Narodne banke Srbije, gde ćete unosom matičnog broja proveriti da li je račun investitora uključen u platni promet ili se nalazi u blokadi. Dodatno možete da proverite investitora preko Biroa za bonitet u Privrednoj komori Srbije, ovo se naplaćuje i naknada zavisi od obima podataka koje tražite.
Konsultacije sa nekim od njegovih prethodnih klijenata pokazale su se kao odličan potez jer tako iz prve ruke možete proveriti koliko je pouzdan.
Provera katastarske parcele i građevinske dozvole
Na sajtu RGZ treba da izaberete opštinu i broj katastarske parcele. Podatke koje možete da proverite – da li plac ima oznaku „Gradsko građevinsko zemljište“. Investitor mora da bude upisan kao nosilac prava korišćenja ili zakupa. Ako nosilac prava koriscenja drugo lice, investitor mora da ima ugovor o suinvestiranju kojim reguliše odnos sa vlasnikom zemljišta.
Portal „Centralna evidencija objedinjenih procedura“ omogućuje pretragu prema broju dozvole, nazivu investitora ili ulici na kojoj se gradi objekat. Podatke koji treba proveriti su ime investitora, broj katastarske parcele, datum važenja građevinskoj dozvole, podatke vezani s parametrima zgrade, a pretraga bi trebala da vam pruži i ostale informacije za svu ostalu dokumentaciju vezanu sa objektom: prijava radova, obaveštavanje građevinske inspekcije o završetku izrade temelja, prijava završetka objekata u konstruktivnom smislu, priključenje na komunalnu i drugu infrastrukturu i itd.
Ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda
Unosom poslovnog imena investitora ili broja katastarske parcele na spisku investitora koji duguju naknadu možete da proverite da li investitor duguje naknadu za korišćenje gradskog građevinskog zemljišta.
Nakon toga sledi veoma bitna stavka – dokaz o vlasništvu zemljišta. Investitor bi morao da pruži dokaze o vlasništvu nad zemljištem kao potvrdu transparentnosti postupka kupoprodaje.
Ovu dokumentaciju mora da poseduje i privatno lice, vlasnik (ili vlasnici) stana koji je već izgrađen. Prilikom takve kupovine, neophodno je proveriti da li je nekretnina predmet nekog sudskog spora i to tako što ćete podneti dopis sudskoj pisarnici. Ako dobijete potvrdan odgovor, preko portala sudova Srbije proveriti da li je predmet parničnog, izvršnog ili vanparničnog postupka.
Šta mora da stoji u ugovoru o kupoprodaji?
Sklapanje predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnine važan je korak prodaje odnosno kupovine stana i služi da pravno zaštiti obe strane.
Predugovor se potpisuje kada se postigne dogovor o prodaji ili kupovini nekretnine. Ovim ugovorom obe strane prihvataju određene uslove, a kupac se pravno osigurava isplaćivanjem kapare prilikom potpisivanja predugovora. Kapara, kao i ukupna cena nekretnine, detaljno su navedeni u ovom dokumentu.
Predugovor uključuje osnovne podatke o nekretnini: kvadraturu, adresu i vlasništvo. Poželjno je da nekretnina bude uknjižena, pa su potrebne informacije iz katastra nepokretnosti, uključujući redni broj upisa i broj parcele. Da bi kupac bio siguran da je prodavac stvarni vlasnik, u predugovoru se unose podaci o tome kako i kada je prodavac stekao vlasništvo nad nekretninom.
Predugovor takođe definiše rok za isplatu preostalog iznosa kupoprodajne cene i način plaćanja, bilo da je kupac kreditni ili gotovinski kupac. Ako nije drugačije određeno, zakonski rok za predugovor je 60 dana, što znači da kupac u tom periodu mora isplatiti ostatak cene, a prodavac ispuniti svoje obaveze pre potpisivanja glavnog ugovora. Nakon što su ovi uslovi ispunjeni, prelazi se na potpisivanje glavnog ugovora, koji mora biti overen kod notara.
Glavni ugovor detaljno opisuje nekretninu i uključuje potpisanu izjavu kupca da je pregledao nekretninu i kupuje je u viđenom stanju, dok prodavac ostaje odgovoran za skrivene mane u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima. Prodavac garantuje da ne postoje prava ili pravni zahtevi trećih lica koja bi mogla ugroziti, smanjiti ili ograničiti pravo kupca.
Prema glavnom ugovoru, kupac se obavezuje da uplati preostali iznos na račun prodavca istog dana ili najkasnije u roku od dva radna dana, čime isplaćuje nekretninu u celosti. Prodavac daje saglasnost da kupac može upisati pravo svojine na nekretnini u katastru na osnovu glavnog ugovora.
